Có bị người nhờ vay tiền ngân hàng chiếm đoạt sổ đỏ?

Điều 369 Bộ luật Dân sự quy định: "Trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh, bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh”.

Theo quy định tại khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là hình thức thể hiện của quyền tài sản, chỉ người có quyền tài sản ghi trên sổ đỏ mới có thể thực hiện đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu (hoặc sử dụng) - hoặc ủy quyền cho người thứ ba thay mặt mình thực hiện các quyền năng đó.

Do vậy, nếu bị “chiếm đoạt”, người chiếm đoạt sổ đỏ không thể sử dụng nó để thực hiện quyền tài sản đối với mảnh đất ghi trong sổ đỏ như người có tên ghi trên sổ đỏ.

Theo thông tin bạn cung cấp, người môi giới đã lợi dụng quan hệ quen biết với ngân hàng để đứng ra vay tiền “hộ” gia đình bạn, người môi giới là người đứng tên trên hợp đồng tín dụng, còn gia đình bạn tham gia vào quan hệ tín dụng này với vai trò người bảo lãnh. Lợi dụng sự thiếu cảnh giác của gia đình bạn, người môi giới đã vay Ngân hàng số tiền lớn hơn nhu cầu của gia đình bạn để sử dụng riêng. Như vậy, về nguyên tắc, khi đến hạn trả nợ, người môi giới (là người đứng tên trên hợp đồng vay tiền của Ngân hàng) sẽ phải trả toàn bộ khoản nợ (gốc và lãi) theo Hợp đồng tín dụng, trong trường hợp người đó không có khả năng trả nợ (hoặc không chịu trả nợ) thì người bảo lãnh sẽ phải đứng ra thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay.

Nghĩa vụ của gia đình bạn (bên bảo lãnh) được quy định tại Điều 361 Bộ luật Dân sự: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (say đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình”.

Nếu tại thời điểm thực hiện nghĩa vụ, bên bảo lãnh “không thể có một số tiền lớn để trả ngân hàng” - số tiền đã ghi trong hợp đồng tín dụng - thì theo quy định tại Điều 369 BLDS "trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh, mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên bảo lãnh phải đưa tài sản thuộc sở hữu của mình để thanh toán cho bên nhận bảo lãnh” mà trước hết sẽ xử lý tài sản đã được thế chấp là quyền sử dụng đất.

Như vậy, nếu gia đình bạn không thực hiện đúng nghĩa vụ bảo lãnh của mình hoặc không có thỏa thuận khác với người nhận bảo lãnh (Ngân hàng) thì quyền sử dụng đất đã được thế chấp có thể bị cưỡng chế xử lý theo quy định.

Cũng cần lưu ý là do tài sản bảo lãnh là quyền sử dụng đất nên việc dùng quyền sử dụng đất để thế chấp phải được lập thành hợp đồng bảo đảm và phải được đăng ký theo quy định của pháp luật. Do đó, trong hợp đồng bảo đảm, nếu gia đình bạn chỉ bảo lãnh cho khoản tiền thực vay (khoảng 30 triệu đồng) thì gia đình bạn chỉ phải chịu trách nhiệm bảo lãnh tương ứng với số tiền bảo lãnh; việc ngân hàng cho người môi giới vay quá giới hạn bảo lãnh thuộc về trách nhiệm của Ngân hàng. Trong trường hợp do mất cảnh giác, gia đình bạn đã ký bảo lãnh toàn bộ khoản tiền vay thì gia đình bạn chỉ phải chịu trách nhiệm trả toàn bộ khoản vay (cả gốc lẫn lãi) thay cho người được bảo lãnh (người vay).

Tóm lại, trong trường hợp của bạn, nếu gia đình bạn không thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh thì ngân hàng có quyền tiến hành các biện pháp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.

Khi đó, lô đất của gia đình bạn sẽ bị phát mãi để thu hồi nợ trả cho Ngân hàng. Sau đó, gia đình bạn có quyền khởi kiện người môi giới để đòi lại số tài sản (tiền) mà người đó đã chiếm đoạt thông qua hợp đồng vay của ngân hàng

Luật sư Nông Thị Hồng Hà
Công ty Luật Hồng Hà
114 Phan Kế Bính, quận Ba Đình, Hà Nội