Câu hỏi tư vấn:

Chào Luật sư! Tôi đang có một vấn đề cần được luật sư tư vấn: Gia đình tôi có mua môt mảnh đất ở Hưng Yên vào tháng 5/2015. Khi đó, giữa hai bên chỉ làm giấy tờ mua bán viết tay và bên kia giao sổ đỏ cho gia đình tôi. Bây giờ gia đình tôi muốn làm lại sổ đỏ, nhưng nghe mọi người nói là mua bán đất thì hợp đồng phải được công chứng, chứng thực, nếu không công chứng, chứng thực thì hợp đồng không có hiệu lực. Vậy Luật sư cho tôi hỏi mọi người nói vậy có đúng không? Và tôi phải làm thế nào để có thể làm sổ đỏ đứng tên trên mảnh đất đó. Mong nhận được giải đáp sớm của Luật sư. Xin cảm ơn!

Luật sư trả lời:

Trước tiên TGS LawFirm xin được cảm ơn bạn đã tin tường và gửi câu hỏi đến chúng tôi!

Câu hỏi của bạn chúng tôi xin giải đáp như sau: Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì Hợp đồng mua bán đất (thuật ngữ pháp lý là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải được công chứng hoặc chứng thực:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết giữa bạn với bên kia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Trong trường hợp ngược lại, nếu bên kia không phải là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực pháp luật.

Nhưng hiện tại, theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

……………….

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Do vậy, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực, nhưng các bên không công chứng, chứng thực và đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ giao dịch thì một bên hoặc các bên yên cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa.

Xét trong trường hợp của bạn, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán đầy đủ số tiền chuyển nhượng, bên chuyển nhượng đã trao toàn bộ quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Tức là các bên đã hoàn thành các nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, nếu hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì bạn thực hiện thủ tục yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng. Sau đó làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đăng ký đất đai.

>>Mời độc giả xem chi tiết về: Điều kiện để Nhà nước công nhận khi mua bán nhà, đất bằng giấy tờ tay

hieu-luc-cua-giay-to-mua-ban-dat-viet-tay
Ảnh minh họa – Internet

Về thủ tục yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng sẽ thực hiện theo thủ tục giải quyết việc dân sự được quy định trong Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Theo đó, thủ tục như sau:

1. Về thẩm quyền giải quyết:

Tòa án nhân dân cấp Huyện

2. Trình tự, thủ tục giải quyết:

Người yêu cầu Tòa án giải quyết việc dân sự phải gửi đơn đến Tòa án có thẩm quyền. Đơn yêu cầu phải có các nội dung chính sau đây:

– Ngày, tháng, năm làm đơn;

– Tên Tòa án có thẩm quyền giải quyết việc dân sự;

– Tên, địa chỉ; số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có) của người yêu cầu;

– Những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết và lý do, mục đích, căn cứ của việc yêu cầu Tòa án giải quyết việc dân sự đó;

– Tên, địa chỉ của những người có liên quan đến việc giải quyết việc dân sự đó (nếu có);

– Các thông tin khác mà người yêu cầu xét thấy cần thiết cho việc giải quyết yêu cầu của mình;

– Người yêu cầu là cá nhân phải ký tên hoặc điểm chỉ, nếu là cơ quan, tổ chức thì đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức đó phải ký tên và đóng dấu vào phần cuối đơn; trường hợp tổ chức yêu cầu là doanh nghiệp thì việc sử dụng con dấu được thực hiện theo quy định của Luật doanh nghiệp.

Kèm theo đơn yêu cầu, người yêu cầu phải gửi tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp.

Bạn có thể nộp đơn trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua đường bưu điện hoặc nộp trực tuyến. Sau khi nhận đơn yêu cầu,Tòa án sẽ cấp Giấy xác nhận đã nhận đơn cho người nộp đơn.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn yêu cầu

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn yêu cầu và có một trong các quyết định sau đây:

– Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn yêu cầu;

– Tiến hành thủ tục thụ lý vụ việc theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ việc có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;

– Chuyển đơn yêu cầu cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người nộp đơn nếu vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

– Trả lại đơn yêu cầu cho người yêu cầu nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Nếu đơn của bạn đã hợp lệ thì Tòa án sẽ ra Giấy báo về việc nộp lệ phí. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được thông báo thì người nộp đơn phải nộp lệ phí, sau đó nộp biên lai cho Tòa án để tiến hành thụ lý đơn yêu cầu, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải đóng lệ phí.

Sau đó Tòa án sẽ tiến hành thụ lý đơn yêu cầu và giải quyết theo trình tự Luật định. Tòa án sẽ tống đạt các thông báo, quyết định đến địa chỉ của người yêu cầu và những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.

>>Xem chi tiết thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: TẠI ĐÂY

Trên đây là những tư vấn của Công ty Luật TGS cho câu hỏi của bạn. Mọi thắc mắc xin liên hệ với chúng tôi qua tổng đài tư vấn pháp luật 1900 6110 để được hỗ trợ